江苏高院：案外人在不动产添附新增违法建筑，违法建筑价值归案外人享有，执行时一并处置，案外人提出排除执行不予支持

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裁判要旨

案外人在不动产添附新增违法建筑，违法建筑价值归案外人享有，执行时一并处置，案外人提出排除执行不予支持

实务要点

第一、对违法建筑是否可以作为执行标的，最高院作出（2016）最高法执监161号认为，在违法建筑被相关部门行使公权力拆除或自行拆除前，违法建筑仍具有一定的使用价值，应视为被执行人的具有使用价值的可供执行财产。且执行裁定只对违法建筑占有的事实状态进行了变更，未涉及建筑物所有权的归属，不存在将违法建筑通过协助执行行为合法化的情形，不影响行政机关今后对违法建筑作出处理决定。《江苏省高级人民法院关于执行疑难问题的解答》（一）在集体土地上未经批准建造的房屋，是否可以处置？参照《最高人民法院关于转发住房与城乡建设部<关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函>的通知》（法[2012]151号），可以进行“现状处置”。处置时应在拍卖公告中披露房屋不具备登记条件的现状及土地性质，买受人或承受人按照房屋现状取得房屋，后续的产权登记事项及将来可能面临的拆除、拆迁及补偿不能等风险由买受人或承受人自行负责。变价不成的，债权人可以接受该房屋抵债。变价或抵债裁定中应载明上述内容和风险。

第二、国有建设用地上违法建筑处置时，对违法建筑是否需要评估价值的问题。《江苏省高级人民法院关于执行疑难问题的解答》二、在国有建设用地上建造的无证房屋，是否可以处置？依据《最高人民法院关于转发住房与城乡建设部<关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函>的通知》（法[2012]151号），对于国有建设用地上建造的无证房屋可以处置。执行法院应就该房屋是否可转化为有证房屋征求行政机关意见，并作为确定无证房屋价值的参考。

第三、本案案外人在执行标的上的添附违法建筑物，提出执行异议排除执行的，涉及执行异议中能否确认违法建筑的所有权。江苏高院评价“本案中，虽然当地基层群众组织能够证明案涉蔺启海的房屋第二层系蔺乐乐所建，但蔺乐乐并未办理土地使用权证、建设工程规划许可以及施工许可证，属于无证房产。因此，蔺乐乐不能对其加盖的第二层案涉房屋主张所有权，人民法院也不能通过判决使案涉无证房产合法化。”法律依据是《江苏省高级人民法院执行异议及执行异议之诉案件审理指南（二）》七、案外人基于违法建筑提起的执行异议之诉案件的处理19.执行法院对违法建筑予以现状处置，案外人以其对该违法建筑享有排除执行的实体权益为由提起执行异议及执行异议之诉的，应依法受理，并对是否许可执行或不予执行该执行标的作出裁判，但不得就违法建筑予以确权或判决案外人对此享有所有权。

第四、执行标的与违法建筑一并处置，违法建筑的价值是否归属案外人。江苏高院评价“案涉加盖的第二层无证房屋可以在处置蔺启海房产时一并处置，蔺乐乐不能系其所建为由阻却执行。但执行法院在执行过程中，应对蔺乐乐加盖的第二层房屋进行单独评估，并在处置的总价款中扣除相应部分交由蔺乐乐。”我们认为，高院充分尊重案外人建造事实（不属于被执行人建造），同时考虑违法建筑的处置价值（案外人享有建筑物价值）作出上述裁决，例如土地抵押后新增建筑物可一并处置，抵押权人对新增建筑物没有优先受偿权。参考依据是《物权法》第二百条建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。

案情介绍

一、方继生诉蔺启远、周顺侠、蔺启海民间借贷纠纷一案，徐州中院判决蔺启远、周顺侠偿还方继生借款本金4024000元及利息；蔺启海对蔺启远、周顺侠的给付义务承担连带责任。

徐州中院查封了蔺启海名下位于徐州市泉山区的房屋。评估公司出具估价报告称,“因产权人在建筑面积为107.42㎡的房屋上接建同面积的二层，故房屋实际总建筑面积为253.26㎡”。

二、案外人蔺乐乐（系蔺启海之子）提出异议，2009年左右，在建筑面积为107.42㎡的房屋上接建同面积的二层房屋，该房屋未取得建设工程规划许可证、施工许可证，2009年10月1日蔺乐乐与蔺启海签订《协议》：“蔺启海名下老宅基地约140平方米的平房，在原有的140平方以外蔺启海和蔺乐乐达成协议。由蔺乐乐出资所盖，蔺启海名下的140平方以外的房产。蔺乐乐所盖的房产归蔺乐乐所有，蔺启海放弃对名下140平方以外的房产拥有权”，村民小组的负责人王传金等在协议上签字。对此，丁楼社区居委会证明情况属实并加盖公章。

徐州中院根据方继生的申请进行了核实,居委会主任王传友证实，该协议内容属实，村民小组及群众代表均能证明协议的真实性，居委会盖章证明情况属实。

三、徐州中法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，案外人就不动产提出异议，人民法院应当审查案外人是否系权利人、其权利的合法性与真实性、其权利能否排除执行。第二十五条规定，对已登记的不动产，人民法院按照不动产登记簿判断案外人是否是权利人；对未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，人民法院按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可证、施工许可等相关证据判断案外人是否是权利人。本案中，蔺乐乐认可诉争房屋在加盖时未办理土地使用权证、建设工程规划许可、施工许可证，该房产属于无证房产。本案系执行案件的案外人蔺乐乐提起的执行异议之诉案件。即使认定2009年10月1日在蔺启海与蔺乐乐达成的在原宅基地已建房的基础上加盖二层楼房，归蔺乐乐所有的协议是真实的。但该协议仅能证明丁楼居委会及村民小组对蔺启海父子协议加盖的二层楼房归蔺乐乐所有的意向，在没有建筑合同、出资凭证佐证的情况下，不能因此认定蔺乐乐实际出资建房的事实。更不能将居民委员会及村民小组所作证明，作为房屋所有权归属蔺乐乐的依据。据此，判决驳回蔺乐乐的诉讼请求。

裁判要点与理由

江苏高院认为，本案的关键问题是，蔺乐乐是否对案涉二楼房屋享有足以阻却执行的民事权益。

一、根据《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，虽然当地基层群众组织能够证明案涉蔺启海的房屋第二层系蔺乐乐所建，但蔺乐乐并未办理土地使用权证、建设工程规划许可以及施工许可证，属于无证房产。因此，蔺乐乐不能对其加盖的第二层案涉房屋主张所有权，人民法院也不能通过判决使案涉无证房产合法化。

其次，根据《最高人民法院关于转发住房和城乡建设部〈关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函〉的通知》的规定，执行程序中处置未办理初始登记的房屋时，不具备初始登记条件的，原则上进行“现状处置”，即处置前披露房屋不具备初始登记条件的现状，买受人或承受人按照房屋的权利现状取得房屋，后续的产权登记事项由买受人或承受人自行负责。因此，人民法院在执行过程中可以对蔺乐乐加盖的案涉第二层无证房屋进行现状处置。

最后，蔺乐乐加盖的案涉第二层无证房屋附着于蔺启海房产之上，无法分割处置。因此，案涉加盖的第二层无证房屋可以在处置蔺启海房产时一并处置，蔺乐乐不能系其所建为由阻却执行。但执行法院在执行过程中，应对蔺乐乐加盖的第二层房屋进行单独评估，并在处置的总价款中扣除相应部分交由蔺乐乐。

徐州中院判决结论正确，本院对蔺乐乐的上诉请求不予支持。判决驳回上诉，维持原判。

标签：执行异议丨执行异议之诉丨排除执行丨合法建筑丨单独评估
案例索引：江苏省高级人民法院（2018）苏民终883号“蔺乐乐与方继生执行异议之诉二审民事判决书”（审判长李玉明审判员李晶审判员苏峰），载《中国裁判文书网》（20190312）。

法律依据

《江苏省高级人民法院关于执行疑难问题的解答》

为解决执行工作中较为突出的疑难问题，统一全省执行尺度，根据相关法律、司法解释的规定及精神，结合执行工作实际，制定本解答。
一、在集体土地上建造的房屋，是否可以处置？
（一）在集体土地上未经批准建造的房屋，是否可以处置？
参照《最高人民法院关于转发住房与城乡建设部<关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函>的通知》（法[2012]151号），可以进行“现状处置”。处置时应在拍卖公告中披露房屋不具备登记条件的现状及土地性质，买受人或承受人按照房屋现状取得房屋，后续的产权登记事项及将来可能面临的拆除、拆迁及补偿不能等风险由买受人或承受人自行负责。变价不成的，债权人可以接受该房屋抵债。变价或抵债裁定中应载明上述内容和风险。
（二）在租赁的集体土地上建造的厂房及厂区内的办公楼、宿舍、仓库等，是否可以处置？
在不改变租赁合同前提下，可不征得集体经济组织同意进行“现状处置”，但处置前应告知集体经济组织。处置时应当充分披露租赁合同内容，特别是公告租赁剩余期限、租金标准及支付等情况。
确定保留价需考虑租金支付情况。成交或抵债后，被执行人作为承租人的权利义务由受让人继受。
拍卖前租赁期限已届满，租赁合同对于房屋归属及补偿有约定的，尊重租赁合同的约定。如约定房屋收归集体组织但给予承租人（被执行人）补偿的，执行补偿款。没有约定收归集体组织的，被执行人继续使用租赁土地，集体组织没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，执行法院可以对房屋进行处置。租金标准及支付方式由执行法院与集体组织协商确定。不能协商确定的，执行法院可以参照市价标准确定。
二、在国有建设用地上建造的无证房屋，是否可以处置？
依据《最高人民法院关于转发住房与城乡建设部<关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函>的通知》（法[2012]151号），对于国有建设用地上建造的无证房屋可以处置。执行法院应就该房屋是否可转化为有证房屋征求行政机关意见，并作为确定无证房屋价值的参考。
处置未办理初始登记的房屋，具备初始登记条件的，执行法院处置后应当向房屋登记机构发出《协助执行通知书》；暂时不具备初始登记条件的，执行法院处置后应当向房屋登记机构发出《协助执行通知书》，并载明待房屋买受人或承受人完善相关手续具备初始登记条件后，由房屋登记机构按照《协助执行通知书》予以登记；不具备初始登记条件的，原则上进行“现状处置”，即处置前披露房屋不具备初始登记条件的现状，买受人或承受人按照房屋的权利现状取得房屋，后续的产权登记事项由买受人或承受人自行负责。

《城乡规划法》

第六十四条  未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。

《最高人民法院转发住房和城乡建设部<关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函>的通知》

二、执行程序中处置未办理初始登记的房屋时，具备初始登记条件的，执行法院处置后可以依法向房屋登记机构发出《协助执行通知书》；暂时不具备初始登记条件的，执行法院处置后可以向房屋登记机构发出《协助执行通知书》，并载明待房屋买受人或承受人完善相关手续具备初始登记条件后，由房屋登记机构按照《协助执行通知书》予以登记；不具备初始登记条件的，原则上进行“现状处置”，即处置前披露房屋不具备初始登记条件的现状，买受人或承受人按照房屋的权利现状取得房屋，后续的产权登记事项由买受人或承受人自行负责。

《物权法》

第九条  不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

第一百八十二条  以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。
抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。

第一百八十三条  乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。

第二百条  建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。

《江苏省高级人民法院执行异议及执行异议之诉案件审理指南（二）》

七、案外人基于违法建筑提起的执行异议之诉案件的处理
19.执行法院对违法建筑予以现状处置，案外人以其对该违法建筑享有排除执行的实体权益为由提起执行异议及执行异议之诉的，应依法受理，并对是否许可执行或不予执行该执行标的作出裁判，但不得就违法建筑予以确权或判决案外人对此享有所有权。
20.案外人就违法建筑提起执行异议之诉，应区分以下情形予以处理：
（1）案外人仅请求对违法建筑予以确权的，应向其释明变更诉讼请求；
（2）案外人既请求对违法建筑确权，又请求对违法建筑排除执行的，应向其释明放弃对违法建筑确权的诉讼请求；
（3）案外人拒不变更或拒绝放弃对违法建筑确权的诉讼请求的，对该请求不予受理；已经受理的，裁定驳回其要求确权的起诉。

 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

第二十四条  对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：
（一）案外人是否系权利人；
（二）该权利的合法性与真实性；
（三）该权利能否排除执行。

第二十五条  对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：
（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；
（二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断；
（三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际投资人账户名称判断；
（四）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断；
（五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。
案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，依照本规定第二十六条规定处理。

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